在成都购买法拍房如何规避风险呢？

司法拍卖中的风险点很多，竞买人稍不注意便可能触发风险，那么，如何规避风险呢？小编认为需要从“房屋的基本信息、权属信息、费用信息及风险信息”四个方面着手。

接下来小编为大家解构这些风险，希望对大家了解法拍房有所帮助。

一、基本信息:

1、房屋的具体位置，自身环境(物业管理、绿化等)和周边环境(是否临近有污染的工业区等)，配套设施(教育、学位、卫生、医疗等)的完备程度，通勤是否方便(是否有地铁，未来交通规划等)。

2、房屋的楼层朝向(采光是否充足)，户型、房龄(房屋竣工验收合格交付之后计算)、装修情况(清水、简装、精装等)。

3、房屋的套内面积和建筑面积是否与法院的拍卖公告一致，是否存在漏水墙体开裂等房屋质量问题。

4、房屋的现状(空置还是住人)，如果房屋在查封后仍有人居住，可能影响到房屋的实际交付，分清房屋里面的居住情况，里面住的是承租方还是原业主，或者是案外人，因为了解清楚里面居住的情况有利于我们最终腾退交房。

在这里要延伸一个知识点，并不是有人居住的法拍房，就不能去参拍，实际上很多有人居住的房子，原业主也是比较配合的，根据法院的规定，是现状拍卖，也就是说里面的人可以居住到这个房子拍卖出去，并且物权发生转移之后再腾房也是可以的。很多人容易进入一个误区，觉得空置的房子可能更安全，其实有些空置的房子，在你去调查的当下没有人住，但是在你拍下这套房子之后突然原业主就回去住了，这种情况也不要慌张，及时积极与法院沟通，说明情况，借助法院的力量来帮我们处理房屋的腾退。

二、权属信息 :

1、房屋被法院强制拍卖的原因是什么?比如:民间借贷、抵押合同或者担保等，了解清楚拍卖的原因，有利于我们进一步了解一些影响法拍房交付的因素，可以事先预判，清楚了解接下来可能要面临的腾退问题。

2、房屋产权是否清晰。是否存在有效的租赁关系，租赁期限是多久，优先购买权人是否书面承诺放弃优先购买权等。

3、房屋的产权属于共有还是单独所有，产权人中是否有未成年人，房屋拍卖的产权份额是全部产权还是部分产权等。

4、房屋的产权属于个人名下产权还是企业名下产权，尽量去参拍个人名下产权的房子，因为企业名下产权的房子可能要垫付的税费比较高。另外，还要注意是否是开发商名下产权，可能由于开发商开发不合规的问题，导致无法过户。

三、风险信息：

1、房产所在行政区域是否存在限购政策，对竞买人的竞买资格是否存在要求，如果竞买人不具备竞买资格，可能直接导致竞买人在竞买成功之后不能过户。

目前成都5+2区域（金牛区、锦江区、青羊区、成华区、武侯区、高新南区、天府新区）依然是限购的，需要购房资格，需要成都户口或者6个月的社保，才能去买，二圈层（温江、龙泉、双流、新都、郫都）不限购。

2、被执行人的户口是否仍落户在拍卖房屋上，如果被执行人在拍卖之后不迁出户口，可能会对竞买人产生影响尤其是学区房的入学指标是否占用或者锁定，这需要提前考虑。

当然上面的情况不适用于成都，因为在成都如果你拍下一套法拍房，你如果本身是成都户口，那么你可以直接去辖区派出所申请迁你的户口到房子上，公告期结束后，原业主的客户会被直接迁到集体户上，不影响你落户到这套法拍房上。

四、费用信息 :

1.未缴纳相应的物业费用由竞买人承担，需要查询房屋所欠物业费、水电费等，做好预算。法拍房从起诉到查封需要一个时间过程，可能是几个月、半年，在此期间产生的物管费、水电气费和滞纳金都是需要竞买人承担，这是法院规定由买受人承担。👆上面就是一个真实公告，对物业费也有一定的披露，也对物业费的缴纳对象有明确的规定。

所以大家需要在买这套法拍房之前，就要去查明物业费、水电气欠费，我们遇见过物业费欠28万的，一套别墅，原业主从一开始就没有去接房，当然那套别墅比市场价整整便宜了500万，所以承担28万的物业费也不算什么。

2、房产拍卖成交后，法院规定竞买人需要一次性支付除保证金之外的剩余款项。通过金融服务机构，购买法拍也可以进行商业贷款，只是需提前去银行做资质审核，比如征信、银行流水是否符合银行的进件审核放款标准。千万记住，征信不好，不要盲目参拍，否则在银行无法贷款。

3、司法拍卖中税费由竞买人先行垫付，再在规定的时间内向法院申请退税，所以在拍房子前一定要先查明房屋房产证办理年限，确定税费，这里面可能涉及到有增值税的情况。

还要查明该房屋原业主的取得方式，如果当初原业主不是商品房买卖所得，是继承所得或者赠予所得，那么就会涉及到20%的个人所得税，这个税费虽然是垫付，但是如果你没有准备好这笔钱，那么到时候可能会出现风险。

例如：200万的房子，如果遇到了继承所得或者赠与所得的房子，如果被你拍中了，那么要准备40万的个人所得税，先要去税务局垫付才能过户，如果没有这笔钱，那风险就比较大了。

注意：法院一般规定拍卖成交后，应由买受人垫付买卖双方应交纳的一切过户税费。买受人在收到法院过户裁定书之后，20日内就必须要去办理垫付税费，不可以拖延时间，凭借《完税凭证》向法院申请退税，买受人逾期未提起申请的，视为放弃退还垫付税费。

👆这是法院的真实公告规定，所以大家拍中了房子就要及时去办理完税和过户手续，不可耽误时间。

今天小编，其实罗列了一大堆法拍房要查询的信息，大家可能会觉得比较繁琐，但如果这套房子能给大家省30-50万元，那么多费点精力算什么呢，毕竟咱们老百姓赚钱不容易。

如果确实不熟悉过户交税流程，可以咨询小编，详细细节我们公司权证部的老师可以为大家做指导。

总结一下，背调信息（也就是我们专业说的”尽职调查“）应该包括以下维度：👇

1、标的基本特征标的欠费情况

2、标的税费(可能涉及土增税，遗产税，继承税等)撤封解押标的涉及的复杂情况

3、占用腾退交房问题

4、非占用交房问题

5、租约问题

6、户口问题

7、按揭贷款方案

了解一下我们的尽职调查服务👇

尽职调查服务流程：

1、咨询客服专员购买尽职调查服务

2、法务团队进行调查，需5-7个工作日

3、法务团队反馈审核报告清单，第5或7个工作日

4、法务团队出具尽职调查报告，第7个工作日

5、按时交付尽职调查报告，第7个工作日

关于大家购买法拍房之前要查询的信息，就是以上的内容，如果大家确实怕麻烦，可以后台私信小编。